Служба технического заказчика

Технический заказчик играет ключевую роль в процессе реализации строительных проектов. В данном тексте будут рассмотрены следующие вопросы:

• Кто такой технический заказчик?
• В чем отличие технического заказчика от заказчика и заказчика-застройщика?
• Для чего необходим технический заказчик?
• Каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта?

Кто такой технический заказчик

Согласно пункту 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, технический заказчик — это юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Основные функции технического заказчика включают:

• Заключение договоров на выполнение инженерных изысканий, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и снос объектов капитального строительства.
• Подготовка заданий на выполнение указанных видов работ.
• Предоставление материалов и документов лицам, выполняющим инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и снос объектов капитального строительства.
• Утверждение проектной документации.
• Подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
• Выполнение иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.

Функции технического заказчика могут выполняться только членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Отличие технического заказчика от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик — это лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства на принадлежащем ему участке. Застройщик также отвечает за выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. При этом застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» часто используется в деловом обороте, хотя он не упоминается в Градостроительном кодексе. В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета затрат, называется застройщиком. В отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. Таким образом, застройщик и заказчик признаются синонимами.

Застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем объекта недвижимости (или его реконструкцию либо ремонт). Организатор строительства должен именоваться исключительно как технический заказчик.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, стремящийся возвести объект недвижимости или произвести реконструкцию (ремонт) уже существующего объекта, сталкивается с необходимостью получения большого количества разрешительной и согласовательной документации, заключения договоров и контроля за их исполнением.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, целесообразно передать эти обязанности организации, специализирующейся на выполнении организаторских и координаторских функций. В этом случае на помощь приходит технический заказчик, который берет на себя все эти задачи, обеспечивая эффективное и своевременное выполнение всех этапов строительного проекта.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса:

Обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техническому заказчику, могут варьироваться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), а также наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

В дальнейшем, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016, термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как взаимозаменяемые.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает начальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, и проводит бизнес-планирование, в ходе которого определяет содержание, финансовые ресурсы, заинтересованные стороны и другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании происходит до начала его реализации. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их минимизации или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе технический заказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, необходимых для их достижения, и определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план управления проектом в строительстве, который обычно включает:

• определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
• планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
• планирование бюджета проекта;
• планирование закупок для проекта;
• планирование качества проекта;
• планирование кадровых ресурсов проекта;
• определение рисков проекта и вероятных путей их минимизации;
• планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
• планирование работы с возможными изменениями проекта;
• определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект завершен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План управления проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.